ワンルームマンション等・明渡相談センターのご案内

 さて、当事務所では、投資用ワンルームマンションにかかる賃料の不払いをはじめとする種々の問題に対応するため、『合同事務所ジュリスター・インターナショナル ワンルームマンション等・明渡相談センター』を開設いたしておりますのでご案内申し上げます。

米国のサブプライムローン問題に端を発する今般の世界的経済不況は、日本にも強い影響を与えています。たとえば、厚生労働省の発表によると平成21年1月期の残業時間を示す所定外労働時間は15.2%減、所定外給与が1万6518円と14.8%減少したとのことです。
このように経済状況の悪化する中、賃貸マンション経営を業とする不動産会社、個人事業者の皆様は、賃料不払いによる事業収入の減少に悩まされているのではないでしょうか。
 貴社の管理するマンションにおいても、賃料が不払いになってお客様(所有者様)に家賃が送金できない事態となったことはございませんか? また、そのような状況になったときのお客様からの苦情も、経営上のご負担となることと存じます。さらに、不払い状況にあるとはいえ、テナント様もまたお客様でございますので、家賃交渉や明渡交渉をなさるにしても相当なエネルギーを要することでしょう。

賃貸人が家賃滞納者に対する建物からの退去を求め明渡請求することは、賃借人の賃貸借契約違反なのですから法律上の請求としては当然のことです。しかしながら、新聞紙上報道されましたのでお気付きかと思いますが、最近では家賃保証会社や賃貸借管理人またはオーナー様が不当な回収行為等をしたことに対し、裁判所が管理会社等に対し損害賠償請求を認容する事案が報道されております。その不当な回収行為とは賃借人の同意または裁判手続によらずして、ドアの撤去、鍵の取替え、室内の荷物の搬出等の自力救済をすることです。管理会社等が器物損壊罪、住居侵入罪、窃盗罪で告訴され、結局多額の示談金を支払わされてしまうということになってしまいます。更に、管理会社・家賃保証会社が自力救済をすることを知りつつ認容した賃貸人にも共同不法行為責任が問われる可能性がありますので注意が必要です。

 家賃滞納者の上記のような問題にオーダーメイドで取り組み、健全な賃貸マンション経営・管理のお手伝いをさせていただくため、当事務所では専門の相談センターを開設しておりますことを今般みなさまにご案内させていただく次第でございます。

理念

混迷を極める不動産業界、とりわけ投資用不動産の運営は困難を極める時代となりました。
合同事務所ジュリスター・インターナショナルは、安定したマンション経営・管理に貢献すべく、ワンルームマンション等の滞納家賃問題を中心とした運営トラブルに関する問題に柔軟に対応する、ワンルームマンション等・明渡相談センターを開設しております。貴社の管理するマンションに関して何らかのトラブルが起きたときの選択肢の一つとしてご検討ください。

方針

ワンルームマンション等・明渡相談センターでは、安定したマンション経営・管理への貢献のために、オーダーメイドで皆様のご相談の解決方法を提案いたします。投資用マンション管理においては種々のトラブルはつきものです。対オーナー様、対テナント様等利害関係人も多岐にわたるもの。ご依頼人様の希望に添う解決をすべく、充分に時間をかけてお話をお伺いし、分析と提案のための検討を重ねます。

メリット

ワンルームマンション等・明渡相談センターには4名の簡裁訴訟代理業務認定司法書士が在籍しています。内容証明郵便発送や裁判所出頭、裁判外での交渉にかかる心理的負担、時間的負担を大幅に軽減することが可能です。 また、法律専門家の関与によりスムーズな問題の解決が可能となります。

ご相談  

ワンルームマンション等・明渡相談センターでは、オーダーメイドでの時間をかけた相談をお受けする体制を採っているため、ご相談は予約制とさせていただいております。
まずはお電話で概要をお話しいただくとともに、ご相談のご予約をお願いいたします。
なお、当センターは2名以上の所員によるチーム制で対応させていただいております。


よくある質問について

★Q1 遅れながらも家賃を払っていた賃借人からの入金が全くなくなってしまった。
    まずは何をすればいいの?

入金が滞った場合には、早めにお電話等で家賃を督促するのが第一歩となります。具体的には、支払期限から1週間以内がひとつの目安となるでしょう。遅くなると対象家賃を支払う気がなくなってしまい、金額がふくらんでしまうことが多いものです。滞納家賃が2ヶ月分たまってしまったら、内容証明郵便等で催告することをおすすめいたします。

★Q2 何ヶ月くらいの滞納で明渡が認められるの?簡単にはいかないと聞いたけど・・・

近時の判例では、3ヶ月分の滞納で信頼関係が破壊されたと判断され、明渡が認められた事例があります。個別の事情にもよってきますが、概ね3~4ヶ月の家賃滞納が一つの目安になるでしょう。

★Q3 滞納家賃が140万円を超えているが、それでも司法書士に依頼できるの?

司法書士は140万円(これを訴訟物の価格といいます)以下の訴訟であれば、簡易裁判所での訴訟を受任することができます。明渡裁判では、訴訟物を決めるのは建物の評価額です。建物の評価証明書の額が280万円以下であれば、その2分の1が訴訟物の価格になっております。遅滞賃料の請求は、付帯請求といって、訴訟物の算定の基礎にはなりません。訴訟物の価格が140万円以下であれば当センターの司法書士が賃貸人を代理して簡易裁判所で訴訟することが可能です。

★Q4 裁判による明渡にはどのくらいの期間がかかるの?

一概には言えません。賃借人が裁判に対して争う姿勢を見せた場合や、賃貸人勝訴の判決が出た場合でも、控訴した場合等で手続が長期化することがありますので、早期にご相談いただくことをおすすめいたします。
 ただ、家賃滞納の場合ですと相手方が争う姿勢を見せる場合は比較的少なく、早期解決が見込めます。最短で訴訟の提起から3ヶ月程度で明渡が完了しております。

★Q5 ファミリータイプのマンションに関する相談もできるの?

いつでもご相談ください。ファミリータイプでも広さと築年数によっては建物評価額が280万円以下のものもあります。その場合には訴訟代理人として司法書士が受託できます。訴訟代理権を行使できない場合でも、手続上は賃貸人様の本人訴訟となりますが、訴状等の書類の作成をはじめとして明渡手続を全面的にバックアップいたします。

★Q6 明渡はもちろんのこと、滞納家賃もきちんと回収したいのだけれど・・・

もちろんです。特にファミリータイプですとすぐにかなりの金額になってしまいます。お早めにご相談ください。

★Q7 管理だけを請負っている物件の管理費、修繕積立金の回収は相談できるの?

正直なところ、明渡後の滞納家賃の回収率はあまり芳しくありません。しかし、あきらめず長い目で見て回収に当たることが重要かと思います。滞納家賃の回収につきましても当センターにご相談ください。

手続の流れ

1、依頼されるまでのご準備

(1)電話での催促交渉行為
「電話をかけた時間、連絡先、呼び出し回数、留守番電話への伝言の有無」等を記録しておいてください。
(2)文書での催促交渉
催促内容の手紙には①何か月分支払っていなとこと②賃借人の現状はどうなのかの問い合わせ③賃借人からの連絡がないときは今後の対応をどうするのか、等の内容を盛られていたらよいかと思います。
(3)訪問での催促交渉
面談することが最も効果的ですが、言動には注意してください。また、留守の場合には、催促状を置いていくとか、新聞受け、郵便受け等に滞留物がないかとに注意し留意点があればメモをしておきましょう。


※ オーナーまたは管理会社がやってはいけない行為
ドアの外に滞納の事実を書いた紙を張る行為⇒名誉毀損や個人情報保護違反の可能性あり

ドアを外す、ドアのノブをロックする行為⇒建造物損壊、器物毀損に該当する可能性あり
自力救済は不可

家賃払えとか出て行けと怒鳴る行為⇒恐喝に該当する可能性があります
呼び鈴・ドアを強く叩く行為⇒恐喝に該当する可能性があります
部屋の中に無理やり入る行為⇒住居侵入に回答する可能性があります
家財道具を無理やり運び出す行為⇒住居侵入、窃盗に該当する可能性があります

2、依頼される際のご準備

  ご持参いただく書類としては
  (1)貸借契約書(更新されているのであれば、その以前のものをご持参ください)
  (2)催告書
  (3)賃貸契約解除通知書(解除通知されていなければ当事務所で手続を致します)
  (4)建物平面図(建物の一部の賃貸契約である場合)
  (5)建物登記記録情報(当事務所で入手可能です)
  (6)建物評価証明書(当事務所で入手可能です)
  (7)訴訟委任状(当事務所で作成しますのでご署名押印をお願いします)

3、訴訟提起までの当事務所の準備

(1)前記解除通知がまだなされていないときは、当事務所において遅滞賃料支払い並びに相当期間を定めて(通常5日ないし1週間)、支払いなきときは解除する旨の配達証明付き内容証明郵便を賃借人向け発送します。また、その際に、連帯保証人がいた場合には、その保証人に向けても保証債務履行を同様に発送いたします。既に行方不明の場合は次の方法をとります。

(2)現地調査いたします。賃貸借解除後に賃借人が家財道具を残置したまま行方不明である場合または賃貸借解除以前から行方不明である場合には、住民票等を取寄せ、住民上の住所が移転いていない場合または移転されていればその現地を調査のうえそこにも居住していないことが判明したときは公示送達の準備を致します。

 ところで、賃借人が出て行っているので訴訟しなくても残置物を片付けて、新たな賃借人を募集すればよいではないかと思われるでしょうが、勝手に他人のものを処分することは自力救済にあたりますので後で賃借人から損害賠償を求められることもあります。また、それでは他の場所に保管していればいいじゃないかと思われるでしょうが、何時取りに来るのかもしれない賃借人のために保管しなければなりませんし、その費用も結構なものになってしまいます。更に、他人のものを保管しているのですからその保管義務も発生し、万一、保管物に損傷、紛失があったときに後日賃借人から損害賠償請求の可能性もあります。これを避けるために法的に処理することをお勧めする次第です。

(3)建物登記記録情報や評価証明書を官公署より入手し、建物の評価額によりその訴額を計算し裁判所宛の訴状作成を致します。

4、訴訟提起

すべての書類が整いましたら、管轄簡易裁判所へ訴状提出いたします。管轄については幾つか選ぶことができます。賃貸借契約書上で合意した管轄があれば、その合意した管轄裁判所へ、ない場合は、不動産所在地を管轄する裁判所へ、相手方である被告の住所地を管轄する裁判所のいずれかを選択することができます。

5、被告に対する訴訟送達

裁判所が訴状の受付を済ました後、担当民事部の書記官が再度訴状をチェックのうえ、被告となった賃借人や連帯保証人に対して、当事務所の司法書士が代理人となって提出した訴状並びに証拠書類の写しを特別送達という方法を持って郵便で送ります。

6、被告に訴状が送達できなかったとき

(1)裁判所より被告へ訴状が送達できなかった旨の連絡が入ったとき、その理由が留置期間満了のため返却である場合には、現場調査いたします。そのうえで被告の就業場所に送達してもらうかまたは休日送達してもらうかの選択をしてその旨の上申書を裁判所に提出して再度被告へ送達してもらいます。
(2)被告が家財道具を残置したまま当該場所を出て行ってしまっている場合にはが判明しているときは、改めて現場に赴き、かつ、住民票を取寄せ移転していないか等を調査し、その旨の上申書とともに公示送達の申立てを致します。

7、第1回口頭弁論期日

訴状提出後大体1ヶ月または1ヶ月半ごろに第1回口頭弁論期日が指定されますので、その日に出頭します。被告が欠席であり答弁書も出ていなければ、証拠原本を裁判官に提示のうえ、結審してもらいます。仮に被告が答弁書を提出していたとしても賃料不払いや契約解除した事実は明らかですので、結審をしてもらいます。
 また、被告が出廷し和解を求めてきたときは、経験則上費用的に軽減できますので、明渡期間を猶予するといった和解は成立させることをおすすめいたします。 判決言い渡し日ならびに結審されると、その後早くて10日から30日程度で判決言い渡し日が決まります。なお、当日は出廷致しません。

8、その後の手続

判決言い渡しの2、3日後ぐらいに裁判所書記官が被告へ判決を送達いたします。判決が送達されたことの報告が約10日から15日後に裁判所からきますので、裁判所に電話を入れ判決送達日を問い合わせます。被告への送達の日から2週間を過ぎますと判決は確定しますので、確定日以降に判決正本送達証明申請、判決確定証明申請並びに執行文付与申請の各手続を裁判所に提出し、その2、3日後にその証明書、執行文付判決正本を受領します。

9、強制執行申立

判決正本送達証明書および執行文付判決正本を添付のうえ、強制執行申立てを執行裁判所である地方裁判所の執行官室に提出いたします。受付で受理されると、執行余納金を納付するよう言われますので、納付書を出納課で指示された金額を納付することになります。東京地裁の場合65,000円程度を納付することになります。納付が終わりますと、更に保管金受領書を再度執行官室に持参し、この保管金受領書を提示すると、受付で「面会票」が交付されます。この面会票には担当執行官、面接日時と下記内容が記載されています。

面接日は朝9時から9時20分までに出頭しこの面接票を「面接票入れ」に入れて呼び出されるまでお待ちください。・・・執行官は午9時30分には執行場所に出発しますのでご了承ください。

10、執行官面接

面会票に指示された日時の午前9時から20分の間に必ず「面会票入れ」に面会票を入れてください。「面会票」に記載されているように時間厳守です。
 呼び出されますと執行官室にいる執行官のうち担当の執行官の面前に行き、打ち合わせます。
 そのとき執行官は、「執行場所に何時何分に行くから待機していて欲しい」、「債務者はその時間帯にいつもいるのか」、「いなければ鍵屋と証人を用意してくれ」等言われます。慣れないと何言われているか理解することができませんが、執行官から「鍵屋に知り合いがいなければこれらの鍵屋がいるので」とリストを渡してくれますので安心してください。但し、当然のことながら鍵屋に依頼すれば費用が掛かります。日中留守勝ちの債務者ですと鍵屋を用意したほうが無難です。執行官は職務上当然ながら他人の居宅に入ることができますが、鍵を壊してまでの権限はありません。貴方は賃貸人ですので合い鍵をお持ちでしたら鍵屋を用意する必要はないでしょうが立会い証人は1人連れて行かなければなりません。また、家財道具を搬出するための見積をさせるために運送会社にも連絡を取っておかなければなりません。

11、強制執行催告日

指定された日時の30分前には執行の現場に赴きましょう。執行官は時間どおりに来ることは稀です。貴方の執行の前に別なところで執行していることがありますので、前の執行の進み具合により早くなったり、遅いときは1時間遅れになる場合もあります。その間に現場の様子を事前に調べておきましょう。
 そして、その日無事に債務者(賃借人)がいてもその日は①明け渡しのための催告に来たこと②いつまでに明け渡すのか、③債務者(賃借人)が債権者(賃貸人)以外の者に占有を移転してはならない旨を告げ、その内容を記載した「公示書」を壁等に掲示します。その断行日は1ヶ月を過ぎた日を指定しています。債務者(賃借人)がいないときは鍵を開け室内に「催告書」壁等に掲示していきます。その間に運送会社のは、室内の家財道具の多寡を調べて、大まかな見積を立てくれます。費用には運送会社によって額が違ってくることもありますので相見積もりを採るのも良いでしょう。大体安いところで16万円からで高いところで30万円程度です(あくまでワンルーム明け渡しの場合で、かつ、運び出す量によります、また、見積が安いと、後で目的外動産売却の際に残存物破棄費用として更に5~6万円程度の費用をとられる場合があります)。その後、現場において執行官とともに次回の断行日の時間を打ち合わせることになります。

12、強制執行断行日

断行日に現場で執行官を待ちます。債務者(賃借人)が居て明け渡しをしていなければ、すぐさま家財道具を搬出し始めます。裁判所に登録している運送会社は手馴れたもので1時間もかけずに(もっとも、家財道具の量によります)搬出してしまいます。搬出完了すると、執行官は調書を作成し関係者に署名押印を求めます。
 既に、債務者(賃借人)が残留物を置いたまま立退いている場合は執行官により即日売却をしてもらうことがあります。その場合には、債権者においてその残留物を買受し、産業廃棄物として搬出してください。

13、目的外動産の売却

明け渡しが完了した後の残留物については、明渡後1週間未満の日を売却実施期日として保管場所で売却される。通常買受人は現れませんので、債権者(賃貸人)が買い受けることになりますが、合計で1万円にも満たないのが普通ですので、買い受けてください。依頼した運送会社が産業破棄物として処理してくれます。その費用も最初の見積の中に入っている場合もあります。これで、すべてが完了です。

明け渡した後は自由に賃借人募集をかけてください。