外国人购买日本的房地产时

关于外国人购买日本的房地产,英特网上一般都将“日本在住的情形”和“来自海外投资的情形”不加区分的回答,这里,我想将这两种情况分开、并以Q&A的形式进行说明

Q1.请问:外国人取得日本的房地产时,法律上没有限制吗??

A1.现在没有任何限制。但请注意,根据“外为法”(外汇及国际贸易法)的规定有申报的义务。详细后述。

在讲学上,关于对外国人的保护,有二个主义:一个是相互主义,享有与对方国家给与在其境内的自国国民同程度的保护。另一个是平等主义,外国人原则上享有与自国国民同等的私法上的权利。日本虽然原则上采用此主义,但也承认法令或条约对外国人权利的制约。(民法第3条第2项)。战前的大正14年法律第42号制定的「外国人土地法」,现在也有效着,但其对外国人取得土地的权利没有限制。外国人土地法,原则上规定外国人对土地享有自由的权利,但有2种情况例外。一是某国对日本人(包括法人)在土地所有权方面有所禁止或附条件加以限制时,对当该国民(包括法人)可以处以同样或类似的措施(外国人土地法第1条)。但是,第1条的情况到现在为止没有发生过。二是禁止或有条件的限制外国人取得国防重要区域的土地所有权 。(外国人土地法第4条)。第4条是基于外国人土地法施行令而施行,此令已于1945年10月24日被废止(同日施行),所以,现在,外国人取得日本的房地产没有任何限制。

 另外,1949年政令第51号「有关外国人财产取得的政令」被制定了,但1980年被废止。同时,1949年政令第311号「有关外国政府的房地产的权利取得的政令」被制定了,但同令指定很多国家(169个国家)除外,所以同令在实际中基本没有被运用是实情。

Q2.请问:在海外居住的外国人购买日本的房地产时要办哪些手续及需要哪些文件。

A2.海外的外国人用于投资而购买日本的房地产日益增加,当事务所已代办过很多外国人购买日本房地产的手续。这些人有的是在日本买resort mansion、有的是为子女来日留学居住而买公寓、更有购入一整栋楼作为投资用的。

在此,在办理所有权转移登记手续时,常被问到登记文件中的“地址证明”到底是什么?

所有权取得进行过户登记时需要提供地址证明在日本有住民票,还有户籍的附票也是地址证明。与日本有同样制度的还有韩国的住民登记证明书。在台湾,户籍也是地址证明。 可是这以外的国家没有住民登记制度。诸外国的大部分只有出生证明书、婚姻证明书、死亡证明书之类的。那么,地址证明怎样才能得到呢?应该从所属国的官方取得书面证明,但是,如前述,没有此制度的国家,只能由该国公证人认证的宣誓书来作为地址证明。 同时,在日本的当该国的大使馆领事部认证的宣誓书也能作为地址证明。但是,也有极少数国家的大使馆领事部不进行此项业务,最好事前进行确认。另外,怎样内容的宣誓书才能算是地址证明呢?本人的特定及本人在本国什么地方有住所写上就够了。

有关海外法人的地址证明,因为很多国家都有比较完备的法人登记或登录制度,所以,该国政府机关发行的法人登录证明就可作为地址证明。同时,公司代表人将公司的名称、地址以及法定代表人的事实在本国政府官员或公证人面前宣誓、经公证人认证过的宣誓书也能作为地址证明。另外,法人的情况,代表人作为法人的代理人,代理进行房地产买卖时,也可作为代理权的书面证明。

日本的习惯是在签订买卖合同时,为进行双方的意思确认,需要附上印鉴证明并在合同上盖章。韩国、台湾除外,诸外国没有印鉴证明制度(中国大陆使用印章但是没有印鉴证明制度。)为了获得印鉴证明,可以去公证处(类似于日本的公证人制度)进行公证取得。书面作成方法不明的人,当事务所有此项服务,请随时来咨询。

Q3.请问:海外的外国人能在日本的金融机关贷款吗?

A3.因为日本的金融机关几乎都把永住者作为必要条件,所以贷款比较困难。但有些外资银行及外资金融机构可以贷款。以前有非居住者的美国人在购买resort mansion时,通过存款担保及购入的其他房地产作抵押而从外资银行获得贷款,从而完成购买的事例。

Q4.请问:海外的外国人在签订买卖合同时及贷款时怎样进行本人确认?

A4.在买卖合同签订及贷款时,根据“犯罪收益转移防止法”(2007年3月31日法律第22号) ,房地产中介及金融机关有进行本人确认的义务。同时,司法书士在房地产买卖而进行所有权转移登记手续时,有本人确认的义务。

在此,怎样对海外在住的外国人进行本人确认呢?通常的做法是:房地产结算时本人来日本,出示自己的护照就可较容易完成本人确认;本人不能来日本时,由本人出具授权委托书给代理人,由代理人进行结算。代理人进行结算时,房地产中介会要求代理人出具本人的护照复印件、确认公证过的授权委托书原本与复印件是否吻合并收取复印件(授权委托书的原本在所有权转移登记申请时使用),司法书士根据司法书士会则也参与此业务,进行本人护照复印件的确认、授权委托书的原本确认、对代理人进行身份确认、进行本人确认及意思确认。也可通过电话及寄信等方法确认,严格履行确认职责。对此,作为准备期间,房地产中介在房地产结算日前至少10日以前通知司法书士,以便结算当日的手续顺利进行。

Q5.请问:海外的外国人购买了房地产时,根据外为法(外汇及国际贸易法),有什么需要申报吗?

A5.海外居住的外国人或外国法人、海外长期居住的日本人(“外为法”上称为「非居住者」)在日本国内取得房地产时,外为法(外汇及国际贸易法)上属于资本交易,交易日起20天以内必须通过日本银行向财务大臣进行事后报告。房地产取得除了买卖、还包含继承和遗赠。即使是金额很小的取得也须报告。

但是,以下情况不须报告:

①如果非居住者本人或该非居住者的亲属及其使用人、工作人员用于居住目的而取得的场合(外为报告省令5条2项⑩イ)
②在日本国内进行非营利目的事业的非居住者,为了使该业务得以实行而取得的情况(外为报告部令5条2项⑩ロ)
③非居住者本人作为事务所用而取得的情况(外为报告部令5条2项⑩ハ)
④非居住者从其他的非居住者处取得房地产的情况(外为报告部令5条2项⑩ニ )

资本交易报告书的提交窗口是:日本银行总行国际局外为法手续担当50号的窗口「支行的情况是营业课或总务课窗口」,邮寄提交也可。邮寄时请附上回信用信封(贴邮票)、报告书及存根,日后,盖过受理印的存根会返寄回来。另外,代理提交也可,不需授权委托书,格式请从日本银行主页下载。http://www.boj.or.jp/type/form/tame/t_redown.htm

Q6.请问:海外的外国人购买日本的房地产时,得交那些税?

A6.不管是海外的外国人还是日本人,都没有任何差别。
   在取得日本房地产时得交印花税、房地产取得税、登记税。

首先,房地产买卖合同上要贴印花税。1千万日元以上5千万日元以下的,印花税为1万5千日元;5千万日元以上,1亿日元以下的,印花税为4万5千日元;1亿日元以上5亿日元以下的,印花税为8万日元。但是,这是2011年3月31日之前签订合同的情形,是印花税被减轻后的金额,一般的印花税请参照国税厅的主页。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/inshi31.htm

关于房地产取得税,其税额由房地产取得时的价格(固定资产税评价额)乘上税率后得出。同时、也有从房屋和宅地的价格扣除一定额、减去一定额的特例。 详细请参照东京都主税局的主页。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html

登记税是在所有权转移登记、所有权保存登记或抵押权设定登记时所要缴的税(国税)。通常因买卖而进行所有权转移时应缴的税为固定资产评估额的1000分之20。(因土地买卖而进行所有权转移时应缴的税适用于减轻税率的特例,为1000分之10 (税收特别措施法第72条)。关于抵押权设定登记的税率为债权额的1000分之4。 详细请参照国税厅的主页。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

Q7.请问:关于海外的外国人购买日本的房地产,被征收哪些税?

A7.拥有房地产的话,每年,被征收固定资产税,城市计划税(地方税)。

固定资产税···每年1月1日(赋课日期)现在、对在固定资产税总账本上登记的所有者,(土地房屋的登记簿上作为所有者而登记的人、或没登记但是实际的所有者)所征的税。1月2日以后因买卖等原因而使所有者改变了,该年度的纳税义务者也不变。此时,根据买卖日期,买卖双方可以按日计算分担税额。税额的计算如下:
  税额=征税标准(固定资产税的价格等)×1.4%

城市计划税···城市计划法的市街化区域内,1月1日现在,对在固定资产税总帐 本上登记的所有者所征的税。税额的计算如下:
  税额=征税标准(固定资产税的价格等)×0.3%(东京都23区的情况)

请注意:税率根据各地的自治团体不同而不同。
详细请参照各自治团体的主页。东京的请参考以下网址
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi.html

Q8.请问:听说日本有纳税管理人制度,是怎样的制度呢?

A8.作为居住用、别墅用或作为职工宿舍用等不伴有收益的情况,需要缴纳固定资产税、城市计划税。如果选任纳税管理人的话,纳税通知直接到达管理人处。管理人通知海外在住的您,将税金汇入管理人账户,然后由管理人代缴的一种制度。

购买日本的房地产后不选任纳税管理人,东京都税事务所或地方税事务所经常会去询问办理所有权转移手续的司法书士是否知道此房地产的纳税管理人。为了省去司法书士的麻烦,请选任纳税管理人。当然,您选任司法书士为纳税管理人也没关系。

并且,购买的房地产出租时会有一定的收益,此所得达到一定金额以上就必须每年提交确定申告书。这样的情况,需要选定纳税管理人。此纳税管理人是为了完成确定申告书的提交和税金的缴纳等而选定的。

选定了纳税管理人时,要向房地产所在地的税务署长提交「纳税管理人报告书」。此报告书提出以后,税务局发送文件时直接寄往纳税管理人处,确定申告书直接对房地产所在地的税务署长提交。纳税管理人可以是个人、也可以是法人。

Q9.请问:日本在住的外国人购买日本房地产时所要办理哪些手续和所要哪些文件。

A9.日本在住的外国人有二种类型。一种是短期滞在的在留资格来日本,在日本短期逗留的外国人。另一种是以就劳等在留资格或因身份、地位关系而在日本拥有长期居留资格的外国人。

(1)关于短期滞在的在留资格在日本短期逗留的情形

a.所谓短期滞在,是指在日本短期间逗留进行的旅游、疗养、体育、探亲、参观、讲习或参加会议、联系业务等其他类似的活动。逗留期间为15天,30天,90天三种。出于人道上的理由或当该外国人的国家同意可以逗留90天以上的情形除外,原则上不可更新。

短期滞在入境日本,在有效期限内可以在日本居住。如A1.所述,在此期间可以取得日本的房地产而没有任何限制


b.这种情况,房地产取得时,为了使取得的房地产能够对抗第三者,就必须进行所有权转移登记。此时,地址怎么办?本来应该用外国人本国的地址进行登记,但是,根据外国人登录法,短期滞在的外国人也可以在日本进行外国人的居所登录。外国人如果进行了此登录,就像日本人的住民票一样,登录的自治团体(市区镇村)可以发行外国人登录原票记载事项证明书,办理登记手续时可将此证明书附上作为地址证明。并且,进行了外国人登录,还可以取得印鉴证明书的发行。贷款时,金融机关要求提交印鉴证明书。另外,办理抵押权设定登记时也需要附上印鉴证明书,所以,外国人登录有很多好处。但是,毕竟外国人是短期逗留者,在签证到期前必须出国。为此,此房地产出售时,因为日本的外国人登录已被抹消,所以必须办理迁往现住的本国或他国的地址迁移手续。假如再次短期来日本,再次以从前的地方再进行外国人登录,但是因为没有真的居住,其间地址变迁的过程也需要证明,所以,一般不向客户建议。


c.短期滞在的外国人以现在海外的地址进行房地产购入,进行登记手续时,地址证明怎么入手呢?这个回答请参照A2。来日本时,将A2所述的证明书带过来或在日本的该国的大使馆领事部进行宣誓认证,此宣誓书可作为地址证明用。


d.短期滞在者能否在日本的金融机关贷款是一个问题。日本的金融机关几乎都不贷款给短期逗留者。但是,如A3.回答的那样,外资系银行有可能会贷给,去与那些银行商量一下如何呢?


e.短期滞在者原则上与海外的外国人同样,请参照Q2到Q8。


(2)关于以就劳的在留资格,或因身份、地位的关系而持有在日本长期居留资格的外国人的情形。

a. 所谓以“就劳的在留资格”是指入境管理法的附表1之1,2记载的在留资格(外交、公用除外),working visa的在留资格(譬如:人文知识·国际业务,技术、企业内转勤、投资·经营等)。同时,以“身分、地位为基础的在留资格”是指入境管理法的附表2记载的在留资格(譬如,日本人的配偶等、定住者、永住者等)。


b. 持有上述a.中所记载的在留资格的外国人,当然是进行了外国人登录,其地址证明是外国人登录原票记载事项证明书。另外,如果去自治团体进行印鉴登录,也可以取得印鉴证明书


c. 持有上述a.中所记载的在留资格的外国人,向日本的金融机关贷款的话,也比较难。 如A3.回答得那样,几乎都把永住等作为条件。我想还是外资系金融机关比较方便吧。


d.在日本居住的外国人,外为法上算居住者,在外为法上不用向日本银行进行申报。